Добавлена: 06 июня в 12:21
  • Санкт-Петербург и Ленинградская область /
  • Аналитика загородного рынка
  • Управление поселком: игры на свежем воздухе

    Как правило, управляющие компании на загородном рынке часто живут в постоянной борьбе с жителями посёлков, которые инкриминируют их в завышенных сборах. Нередко дело доходит до открытого конфликта путём привлечения властей, полиции и судов.

    Правила игры на загородном рынке так и остались на примитивном уровне: одни желают побольше заработать, другие же хотят поменьше платить.

    Общая картина на загородном рынке похожа на городскую: всё те же проблемы, всё тот же протест недовольных работой по обслуживанию дома собственников жилья, задранные тарифы и сборы, «100 лет уже не было ремонта в парадных», «лифт достал ломаться», «фасад сыпется, а трубы текут», в то время как платить приходится ого-ого…Тоже самое можно перевести и на загородный лад. И если горожане всегда смогут подать апелляцию в Жилищный комитет, собрать 1000 подписей или на худой конец просто перестать платить, то любителям загородной жизни придётся куда сложнее. Необходимо научиться грамотно управлять общим имуществом, тщательно изучать подноготную договорных отношений с подрядчиками, налаживать отношения с соседями. Обслуживание инженерных сетей, дороги, охрана, а также обеспечение их работоспособности — обо всём нужно знать, считать и думать. Иначе коттеджный посёлок запросто превратится в запущенное и безрадостное захолустье. По словам управляющего партнёра Puzzle Realty, Марины Шкурко, отсутствие трат на поддержку общих территорий приведёт коттеджный посёлок к весьма жалкому зрелищу.

    Тут вам не рынок, а базар

    На рынке действует несколько форм содержания имущества коллективного пользования и инженерной инфраструктуры — различные общественные слияния типа ДНТ, ДНП, СНТ. Иногда можно наткнуться на варианты управления непосредственно самим застройщиком в виде поддержки посёлка «на плаву» силами стройподрядчиков. Однако эксперты уверяют, что лучший вариант — профессиональная УК. А где ж её взять?

    На загородным рынке единые правила по управлению посёлками ещё не выработаны, нет никаких рейтингов. Банально даже отсутствует список работающих в этом сегменте управляющих компаний с расценками на свои услуги. Для раскрытия информации можно провести сравнительный анализ стоимости управления посёлков-соседей. Но сделать это не так уж и легко. Во всемирной паутине такого рода информации почему-то очень мало. Но есть и исключения. В качестве примера можно взять портал посёлка «Токкари-Лэнд», который возводится во Всеволожском районе Ленобласти. На сайте «Токкари-Лэнд» честно указан размер коммунальных платежей — от 4 200 до 8 000 рублей. Стоимость к.у. прямо пропорционально зависит от размера таунхауса. В КП «Счастье» придётся отдать 25 рублей за каждый квадратный метр. Владельцы секции площадью 71 кв. м платят 1775 руб., площадью 91 кв. м — 2275 руб.

    Заместитель директора управляющей компании ЗАО «Вэйнетт Трэдинг», обслуживающей КП «На Берегу», утверждает, что средняя плата с квадрата составляет 75 рублей.

    Вроде как всё и доступно, хорошо и недорого, но сотрясающие этот рынок скандалы говорят об обратном.

    Одним из самых громких скандалов последних лет является конфликт владельцев участков с управляющей компанией «Свой дом» (обслуживает коттеджные посёлки компании «Айдадом»). По многочисленным заявлениям собственников, УК «Свой дом» выставляла счета с баснословной суммой за обслуживание земельных наделов в чистом поле без какой-либо социальной инфраструктуры. Впрочем, ещё и до этого инцидента девелопер сумел отличиться своей непорядочностью.

    Со слов руководителя экспертного бюро «Сперанский», Дмитрия Сперанского, УК «Свой дом» установила такую величину платежей за инфраструктуру, что она с легкостью бы покрыла плату и за коммуникации, и за землю.

    В деле профи

    Очевидно, что рано или поздно загородный рынок избавится от недобросовестных девелоперов, постепенно формируя свои внятные правила игры. Ну, а пока что приходится сидеть и ждать у моря погоды, довольствуясь лишь теми УК, которые предлагает застройщик. Девелопер, остерегающийся за свою репутацию, будет тщательно следить за тем, чтобы в построенных посёлках были чистота и порядок.

    Генеральный директор УК «Гринлайн», обслуживающей посёлки компании «ФАКТ.», Егор Быков утверждает, что будущее загородного рынка за профессиональными компаниями. В первую очередь потому, что именно такая компания-профессионал может оперативно отреагировать на чрезвычайные ситуации. Не потребуется созывать жителей посёлка на собрание и собирать отдельные платежи на ликвидацию аварий, т. к. у таких компаний в бюджете всегда присутствует статья «Резервный фонд».

    «В идеале УК для определения тарифов на обслуживание должна участвовать в проектировании, стройке и приеме всех объектов инженерной и социальной инфраструктуры. Как минимум, УК должна провести экспертизу существующей инфраструктуры и создать проект эксплуатации, в котором будут отражены как программы эксплуатации, так и объем денежных средств, направленный на ее содержание», — резюмирует представитель компании.

    Кто виноват?

    На загородном рынке внесение сумятицы не всегда происходит по вине застройщика. В результате несогласованных действий, а также отсутствия внятных и чётких правил игры владельцы загородного жилья «забывают» оплачивать услуги за обслуживание посёлка, в котором они проживают. Здесь причины разные. Кто-то может быть и впрямь забыл про свою недвижимость или, к примеру, не пользуется ей, думая, что если я тут не живу, то и платить не за что. Кто-то вполне сознательным образом не хочет платить, мотивируя себя «а на что идут мои деньги?» или «почему так много платить?».

    По словам Егора Быкова, в рамках работ, касающихся поддержания работоспособности имущества, УК должна проводить претенциозную работу. В ходе такого рода работы профессиональные УК опираются на законодательство, определяющее ряд возможностей по ограничению в пользовании общим имуществом. Если кто-то из жителей посёлка не вносит свою лепту в виде утверждённой платы за содержание имущества общего пользования, то прекращение доступа к таким объектом является вполне законным действием.